Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vừa được công bố, cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét trong nửa đầu năm. Một nhóm doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh nhờ đẩy nhanh bàn giao các dự án lớn, trong khi một số đơn vị khác lại cải thiện lợi nhuận chủ yếu nhờ hoạt động tài chính, thoái vốn hoặc chuyển nhượng tài sản.
Dẫn đầu nhóm tăng trưởng nhờ bàn giao dự án là Vinhomes. Doanh thu thuần hợp nhất 6 tháng đầu năm 2026 của doanh nghiệp đạt 116.565 tỷ đồng, tăng 243% so với cùng kỳ năm 2025. Lợi nhuận sau thuế đạt 52.092 tỷ đồng, tăng 379%, mức tăng cao nhất trong nhóm các doanh nghiệp bất động sản niêm yết được thống kê.
Doanh thu và lợi nhuận nửa đầu năm 2026 của Vinhomes
Quy mô tăng trưởng của Vinhomes vượt xa các doanh nghiệp cùng ngành trong nửa đầu năm. Theo doanh nghiệp, kết quả này chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh bàn giao sản phẩm tại các đại đô thị đang triển khai trên nhiều địa phương.
So với mức tăng doanh thu 243%, tốc độ tăng lợi nhuận sau thuế 379% cho thấy biên lợi nhuận của doanh nghiệp cũng được cải thiện đáng kể trong giai đoạn bàn giao cao điểm. Đây là yếu tố quan trọng giúp Vinhomes tách biệt hẳn khỏi phần còn lại của thị trường về mặt quy mô lợi nhuận tuyệt đối.
Các đại đô thị đóng góp chính vào doanh thu
Ba đại dự án được nhắc tới là động lực chính cho kết quả kinh doanh nửa đầu năm gồm Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise. Đây là những nơi Vinhomes đang tập trung bàn giao sản phẩm đã bán từ những năm trước.
Khi sản phẩm hoàn tất nghĩa vụ bàn giao, tiền bán hàng ghi nhận trước đó bắt đầu được chuyển thành doanh thu và lợi nhuận trên báo cáo tài chính. Chi tiết diễn biến bàn giao và các chương trình dành cho cư dân tại hai dự án Ocean Park 2, 3 đã được cập nhật trong bài viết Vinhomes tung ưu đãi lớn, cư dân đổ về ở sớm tại Ocean Park 2, 3.
Nhóm doanh nghiệp khác cũng tăng trưởng nhờ bàn giao dự án
Không chỉ Vinhomes, một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng bước vào giai đoạn bàn giao sản phẩm và ghi nhận kết quả tích cực. Tập đoàn Sunshine đạt 11.664 tỷ đồng doanh thu thuần, gấp 17 lần cùng kỳ, còn lợi nhuận sau thuế hợp nhất tăng từ 83 tỷ lên 4.832 tỷ đồng. Đóng góp chính đến từ chuỗi dự án Sunshine Sky City, Sunshine Golden River, Sunshine Center, Sunshine City và một số dự án mang thương hiệu Noble.
Tại Taseco Land, doanh thu thuần 6 tháng đạt 1.579 tỷ đồng, tăng 69%, còn lợi nhuận sau thuế đạt 315 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần cùng kỳ. Kết quả này phù hợp với định hướng được ban lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ trước đó, khi các dự án đã mở bán từ những năm trước được xác định là động lực tăng trưởng chính. Central Riverside, Nghi Sơn Central Park tại Thanh Hóa và Central Square tại Thái Nguyên dự kiến tiếp tục đóng góp doanh thu, cùng với Khu công nghiệp Taseco Đồng Văn 3.
Văn Phú cũng ghi nhận doanh thu thuần nửa đầu năm đạt 1.137 tỷ đồng, tăng 166%, còn lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 197 tỷ đồng, tăng 37%. Nguồn thu chủ yếu đến từ các sản phẩm được bàn giao tại Vlasta Thủy Nguyên và khu nhà ở thấp tầng TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú.
Khoản người mua trả tiền trước, chỉ báo dòng tiền cho các kỳ tới
Số liệu trên báo cáo kết quả kinh doanh mới phản ánh phần sản phẩm đã hoàn tất bàn giao. Phần còn lại, đặc biệt tại các dự án bán hàng tốt, vẫn nằm trên bảng cân đối kế toán dưới dạng khách hàng trả tiền trước, phản ánh dư địa doanh thu trong những kỳ tới.
Vinhomes tiếp tục dẫn đầu chỉ tiêu này với số dư người mua trả tiền trước lên tới 145.880 tỷ đồng tại ngày 30/6, tăng 67% so với đầu năm. Phần lớn số tiền trả trước tập trung tại các hợp đồng mua bán sản phẩm thuộc các đại đô thị doanh nghiệp đang triển khai trên khắp cả nước.
Sunshine Group có 29.989 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng 22%, chủ yếu ghi nhận ở các dự án Noble Palace Tây Thăng Long, Noble Crystal Long Biên, Sunshine Sky City và Noble Crystal Tây Hồ. Novaland đạt 24.551 tỷ đồng, tăng gần 21%. Bluemarq Group, tên cũ là Đất Xanh, đạt 8.077 tỷ đồng, tăng 31%. Taseco Land có 4.573 tỷ đồng, tăng 87%, còn Nam Long đạt 2.937 tỷ đồng, tăng 14%.
Nhóm doanh nghiệp tăng lợi nhuận nhờ hoạt động tài chính, không phải từ bàn giao
Khác với Vinhomes và các doanh nghiệp bàn giao dự án, một số đơn vị lại tăng lợi nhuận trong khi doanh thu kinh doanh cốt lõi giảm. Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần bán hàng 6 tháng chỉ đạt 442 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế hợp nhất vẫn đạt 1.097 tỷ đồng, tăng 248%. Khoản đóng góp lớn đến từ doanh thu hoạt động tài chính 913 tỷ đồng, trong đó lãi từ thoái vốn và đánh giá lại khoản đầu tư tại Bất động sản Bình Trưng Mới lên tới 896 tỷ đồng.
Novaland cũng đảo chiều lợi nhuận nhờ hoạt động tài chính. Doanh thu thuần đạt 5.096 tỷ đồng, tăng 38%, nhưng lợi nhuận sau thuế chuyển từ lỗ 666 tỷ cùng kỳ năm ngoái thành lãi 1.772 tỷ đồng, chủ yếu nhờ doanh thu tài chính 2.557 tỷ đồng, trong đó có 1.039 tỷ đồng lãi từ thoái vốn công ty con và chuyển nhượng khoản đầu tư.
Quốc Cường Gia Lai có mức tăng lợi nhuận lớn hơn nhiều lần. Doanh thu thuần 6 tháng chỉ đạt 81 tỷ đồng, giảm 67%, nhưng lợi nhuận sau thuế lên tới 183 tỷ đồng, gấp 18 lần cùng kỳ. Nguồn đóng góp chính là khoản lợi nhuận khác 242 tỷ đồng phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng nhà máy thủy điện trong quý II.
Điểm khác biệt giữa hai nhóm doanh nghiệp nằm ở tính bền vững của nguồn lợi nhuận. Với Vinhomes, lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi và có nguồn dự phòng từ khoản người mua trả tiền trước rất lớn. Với nhóm còn lại, lợi nhuận phần nhiều đến từ các giao dịch không lặp lại hàng năm như thoái vốn hay chuyển nhượng tài sản.
Nửa đầu năm 2026, Vinhomes đạt 52.092 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và 145.880 tỷ đồng số dư người mua trả tiền trước. Khoản trả trước này sẽ tiếp tục được chuyển hóa thành doanh thu trong các kỳ tới, khi doanh nghiệp đẩy mạnh bàn giao tại các đại đô thị đang triển khai trên cả nước.
